Ακίνητα: Τα 3 «κόλπα» που εκτοξεύουν την αξία – Πότε χάνεις λεφτά χωρίς να το καταλάβεις

Ανακαίνιση,βελτίωση ενεργειακής απόδοσης και αλλαγή χρήσης - 30+1 ερωτήσεις - απαντήσεις με όλες τις πληροφορίες που πρέπει να έχουν υπόψη τους οι ενδιαφερόμενοι ιδιοκτήτες,προκειμένου να πετύχουν τον στόχο τους και να μη χάσουν τα χρήματά τους

Η ανακαίνιση,η βελτίωση της ενεργειακής απόδοσης,καθώς και η αλλαγή χρήσης αυξάνουν την αξία ενός ακινήτου.

Η ανακαίνιση βελτιώνει τα κατασκευαστικά και λειτουργικά χαρακτηριστικά,η ενεργειακή αναβάθμιση ενισχύει την αποδοτικότητα και μειώνει το λειτουργικό κόστος,ενώ η αλλαγή χρήσης μπορεί να μεταβάλει ριζικά τη λειτουργία και το επενδυτικό προφίλ του ακινήτου.

Παρ’ όλα αυτά,η επίδραση των προαναφερόμενων παρεμβάσεων δεν είναι δεδομένη και πρέπει να εξετάζεται ολοκληρωμένα,μιας και η μεταβολή της αξίας εξαρτάται από τη συμβατότητα των παρεμβάσεων με τα χαρακτηριστικά του ακινήτου,τη δυναμική της τοπικής αγοράς,καθώς και το ισχύον πολεοδομικό / νομικό πλαίσιο.

Για τον λόγο αυτόν,«ΤΑ ΝΕΑ» με τη βοήθεια της τοπογράφου – πολεοδόμου μηχανικού Γραμματής Μπακλατσή παρουσιάζουν μέσα από 30+1 ερωτήσεις – απαντήσεις όλες τις πληροφορίες που πρέπει να έχουν υπόψη τους οι ενδιαφερόμενοι ιδιοκτήτες,προκειμένου να πετύχουν τον στόχο τους για την αύξηση της αξίας των ακινήτων τους και να μη χάσουν τα χρήματά τους. Και επιπλέον,οι ιδιοκτήτες θα πρέπει να έχουν υπόψη τους ότι σε λίγα χρόνια καμία πώληση και ενοικίαση παλαιάς κατοικίας δεν θα μπορεί να γίνει χωρίς προηγούμενη ενεργειακή αναβάθμιση.

Πόσο επηρεάζει η ανακαίνιση την αξία ενός ακινήτου;

Η επίδραση της ανακαίνισης δεν είναι σταθερή,αλλά  εξαρτάται από μια σειρά από παράγοντες,όπως:

την  έκταση και το είδος των εργασιών (μερική ή ολική ανακαίνιση)την ποιότητα των υλικών και των κατασκευαστικών παρεμβάσεωντη βελτίωση της λειτουργικότητας καθώς και της διαρρύθμισηςτην ενεργειακή αναβάθμιση (δηλαδή θερμομόνωση,κουφώματα,συστήματα θέρμανσης/ψύξης),αλλά και τη συμμόρφωση με ισχύοντες κανονισμούς.

Πως έχει σήμερα η κατάσταση στην αγορά ακινήτων;

Παρατηρούνται τα εξής:

τα μη ανακαινισμένα ακίνητα μπορεί να χάσουν – ανάλογα την περίπτωση – από 20% έως 40% της αξίας τους σε σχέση με τα αντίστοιχα ανακαινισμέναη μερική ανακαίνιση οδηγεί συνήθως σε αύξηση από 5% έως 15% της τιμής του ακινήτουη ολική και ποιοτική ανακαίνιση μπορεί να αυξήσει την αξία από 15% έως 35%η ενεργειακή αναβάθμιση μπορεί να συμβάλει σε επιπλέον αύξηση της τιμής του ακινήτου από 10% έως 20%,ιδιαίτερα σε αγορές με υψηλό ενεργειακό κόστος.

Ενα ενδεικτικό παράδειγμα;

Ας πάρουμε την περίπτωση ενός διαμερίσματος που κατασκευάστηκε το 1975:

(Α) Η κατάσταση πριν από ην ανακαίνιση έχει ως εξής:

η ενεργειακή του κλάση είναι «Η». Υποδηλώνει δηλαδή πολύ χαμηλή ενεργειακή απόδοσηη τιμή αγοράς είναι 1.100 ευρώ/τετραγωνικό μέτρο.(Β) Κατά τη φάση της ανακαίνισης έγινε:

αναβάθμιση των ηλεκτρομηχανολογικών εγκαταστάσεωναλλαγές σε κουζίνα και λουτρόαλλαγή κουφωμάτων και τοποθέτηση θερμομόνωσης.Αποτέλεσμα όλων αυτών των επεμβάσεων,μαζί με την ενεργειακή αναβάθμιση του διαμερίσματος,είναι η αύξηση στην τιμή της αγοράς σε 1.600 ευρώ/τετραγωνικό μέτρο (περίπου 35% πάνω από την αρχική τιμή).

Ποιες παρεμβάσεις έχουν τη μεγαλύτερη επίδραση;

Αυτές που αφορούν:

τη βελτίωση της διαρρύθμισηςτην αναβάθμιση των ηλεκτρομηχανικών εγκαταστάσεωντις αλλαγές σε κουζίνα και μπάνιοτην ενεργειακή αναβάθμιση του κτίσματος.

Πώς επηρεάζει η ενεργειακή αναβάθμιση πραγματικά την αξία ενός ακινήτου;

Η ενεργειακή αναβάθμιση επηρεάζει την αξία ενός ακινήτου άμεσα και πολυπαραγοντικά,καθώς συνδέεται τόσο με τη μείωση του λειτουργικού κόστους όσο και με την αυξανόμενη απαίτηση της αγοράς για ενεργειακά αποδοτικά κτίρια. Εχει παρατηρηθεί πως η βελτίωση της ενεργειακής κλάσης του ακινήτου,για παράδειγμα,από την κατηγορία «Η» (η χαμηλότερη/πολύ ενεργοβόρο ακίνητο) σε «Β» (ικανοποιητική/σύγχρονη απόδοση),μπορεί να αυξήσει την αξία του από 10% έως 20%.

Επιπλέον,σε ορισμένες περιπτώσεις,ιδιαίτερα σε αστικά κέντρα,η αύξηση μπορεί να είναι ακόμη μεγαλύτερη. Την ίδια ώρα,ακίνητα χαμηλής ενεργειακής απόδοσης εμφανίζουν μειωμένη ζήτηση και μεγαλύτερο χρόνο διάθεσης.

Ενα παράδειγμα;

(Ι) Ακίνητο πριν από την ενεργειακή αναβάθμιση με τα εξής χαρακτηριστικά:

ενεργειακή κλάση «Ζ» (χαρακτηρίζει συνήθως κατασκευές του ’80/πολύ χαμηλή ενεργειακή απόδοση)με υψηλό κόστος θέρμανσης και χαμηλή ζήτηση.(ΙΙ) Μετά την ενεργειακή αναβάθμιση:

η ενεργειακή κλάση αναβαθμίστηκε σε «Β» (υποδηλώνει κτίρια με μέτρια προς καλή ενεργειακή συμπεριφορά)αλλάχτηκαν κουφώματα και τοποθετήθηκε θερμομόνωση.Αποτέλεσμα; Αύξηση της αξίας του ακινήτου από 15% έως 20%.

Πότε δεν συμφέρει η ανακαίνιση;

Η ανακαίνιση δεν είναι πάντα οικονομικά αποδοτική. Κι αυτό σημαίνει πως δεν συμφέρει όταν:

το κόστος των παρεμβάσεων υπερβαίνει την αναμενόμενη αύξηση της αξίαςτο επίπεδο της περιοχής δεν υποστηρίζει υψηλότερες τιμέςοι παρεμβάσεις είναι δυσανάλογες σε σχέση με το ακίνητο (υπερεπένδυση)υπάρχουν νομικοί ή πολεοδομικοί περιορισμοί.

Τι συμβαίνει συνήθως σε αυτές τις περιπτώσεις;

Σε αυτές τις περιπτώσεις,η ανακαίνιση μπορεί να οδηγήσει σε μερική ή μηδενική απόσβεση της επένδυσης.

Τι αξιολογεί ο εκτιμητής μηχανικός ;

Αξιολογεί:

τον βαθμό και την ποιότητα της ανακαίνισηςτον χρόνο υλοποίησης (δηλαδή την παλαιότητα των παρεμβάσεων)τη συμβατότητα με τις απαιτήσεις της αγοράςτην επίδραση στην εμπορική και λειτουργική αξία του ακινήτου.

Από τι καθορίζεται η τελική επίδραση της ανακαίνισης;

από την τοποθεσία και το επίπεδο της περιοχήςαπό την ποιότητα και το είδος των εργασιώναπό τη λειτουργική βελτίωση (διαρρύθμιση,χώροι)από την ενεργειακή αναβάθμισηαπό τη ζήτηση στην αγορά τη δεδομένη χρονική στιγμή.

Ποια είναι τα συχνότερα λάθη που γίνονται στις ανακαινίσεις;

Τα συχνότερα λάθη είναι:

η υπερεπένδυση σε σχέση με την περιοχήη έμφαση στην αισθητική αντί στη λειτουργικότηταη κακή ποιότητα της κατασκευήςη έλλειψη τεχνικού σχεδιασμούη μη ενεργειακή αναβάθμιση.

Πώς επηρεάζει η αλλαγή χρήσης ενός ακινήτου την αξία του;

Η αλλαγή χρήσης ενός ακινήτου αποτελεί καθοριστικό παράγοντα διαμόρφωσης της αξίας του,καθώς μπορεί να μεταβάλει τόσο τη λειτουργικότητα όσο και το επενδυτικό του προφίλ. Σε πολλές περιπτώσεις,οδηγεί σε σημαντική διαφοροποίηση της αγοραίας αξίας – είτε θετικά είτε αρνητικά.

Η αλλαγή χρήσης επηρεάζει την αξία μέσω:

της μεταβολής της ζήτησης. Για παράδειγμα,άλλη είναι η ζήτηση για κατοικία και άλλη για επαγγελματικό χώροτης διαφορετικής απόδοσης. Δηλαδή ένα ακίνητο μπορεί να αποφέρει υψηλότερο εισόδημα σε άλλη χρήσητης αξιοποίησης δυνατοτήτων του ακινήτου. Για παράδειγμα,θέση,προβολή,προσβασιμότητατης αλλαγής του επενδυτικού κοινού.Πόσο σημαντικός είναι ο ρόλος των πολεοδομικών και νομικών παραμέτρων;

Είναι σημαντικός,αφού η αλλαγή χρήσης προϋποθέτει:

συμβατότητα με τις επιτρεπόμενες χρήσεις γηςτήρηση πολεοδομικών διατάξεωνπιθανή έκδοση νέων αδειών.

Τι επιπτώσεις έχει η μη νόμιμη αλλαγή χρήσης;

Η μη νόμιμη αλλαγή χρήσης μπορεί να επηρεάσει αρνητικά την αξία ή να δημιουργήσει σημαντικούς κινδύνους.

Πώς επηρεάζει η ενεργειακή κλάση την αγοραία αξία του ακινήτου;

Η ενεργειακή κλάση αποτελεί πλέον κρίσιμο δείκτη ποιότητας. Ακίνητα υψηλότερης ενεργειακής κατηγορίας παρουσιάζουν:

μειωμένο λειτουργικό κόστοςαυξημένη ζήτησημεγαλύτερη εμπορική αξία.

Πώς αξιολογεί ο εκτιμητής την ενεργειακή αναβάθμιση;

Ο εκτιμητής λαμβάνει υπόψη:

την ενεργειακή κατηγορία πριν και μετάτο είδος των παρεμβάσεωντην ποιότητα εγκατάστασηςτην ηλικία των συστημάτωντη συμβολή στη μείωση λειτουργικού κόστους.

Είναι η ενεργειακή αναβάθμιση πιο σημαντική από την αισθητική ανακαίνιση;

Σε πολλές περιπτώσεις,ναι. Ενώ η αισθητική βελτίωση αυξάνει την ελκυστικότητα,η ενεργειακή αναβάθμιση επηρεάζει άμεσα το κόστος χρήσης και τη βιωσιμότητα του ακινήτου,γεγονός που έχει αυξανόμενη σημασία για τους αγοραστές.

Ποιος είναι ο ρόλος του Κανονισμού Ενεργειακής Απόδοσης Κτιρίων (ΚΕΝΑΚ);

Καθορίζει τις ελάχιστες απαιτήσεις και επηρεάζει:

την κατασκευαστική ποιότητατη δυνατότητα αναβάθμισηςτη μελλοντική αξία του ακινήτου.

Η ενεργειακή αναβάθμιση επηρεάζει εξίσου όλα τα ακίνητα;

Οχι. Η επίδραση εξαρτάται από:

την ηλικία του ακινήτουτη γεωγραφική θέσητις κλιματικές συνθήκεςτο επίπεδο της τοπικής αγοράς.

Πότε θεωρείται οικονομικά αποδοτική;

Οταν το κόστος των παρεμβάσεων αντισταθμίζεται από:

την αύξηση της αξίαςτη μείωση λειτουργικών εξόδωντη βελτίωση της εμπορευσιμότητας

Μπορεί η ενεργειακή αναβάθμιση να επηρεάσει τη μισθωτική αξία;

Ναι. Ακίνητα με καλύτερη ενεργειακή απόδοση εμφανίζουν αυξημένη ζήτηση στην αγορά μίσθωσης και δύνανται να επιτύχουν υψηλότερα μισθώματα.

Σε πόσες ενεργειακές βαθμίδες γίνεται η κατάταξη των ακινήτων στην Ελλάδα;

Η κατάταξη των ακινήτων στην Ελλάδα γίνεται σε 9 βαθμίδες,από την υψηλότερη ενεργειακή απόδοση προς τη χαμηλότερη:

Α+ (Υψηλότερη)ΑΒ+ΒΓΔΕΖΗ (Χαμηλότερη).

Τι ισχύει για τα νεόδμητα κτίρια;

Από την 1η Ιανουαρίου 2021,όλα τα νέα κτίρια πρέπει να είναι σχεδόν μηδενικής κατανάλωσης ενέργειας (nZEB).

Τι σημαίνει αυτό;

Πως η μελέτη ενεργειακής απόδοσης πρέπει να τα κατατάσσει στις κορυφαίες κατηγορίες,Α+ ή Α. Πρέπει να έχουν δηλαδή πολύ υψηλή ενεργειακή απόδοση και πολύ χαμηλή κατανάλωση πρωτογενούς ενέργειας,η οποία πρέπει να καλύπτεται σε σημαντικό βαθμό από Ανανεώσιμες Πηγές Ενέργειας. Για τα παλαιά κτίρια που υφίσταται ριζική ανακαίνιση,η ελάχιστη απαίτηση είναι η κατάταξη τουλάχιστον στην ενεργειακή κατηγορία Β.

Τι δεν γνωρίζουν καλά οι περισσότεροι ιδιοκτήτες ακινήτων;

Οτι σε λίγα χρόνια,καμία πώληση και ενοικίαση παλαιάς κατοικίας δεν θα μπορεί να γίνει χωρίς προηγούμενη ενεργειακή αναβάθμιση!

Γιατί;

Διότι η Ευρωπαϊκή Ενωση έχει αποφασίσει την υποχρέωση ενεργειακής αναβάθμισης των υφιστάμενων κτιρίων όλων των χωρών-μελών για λόγους εξοικονόμησης ενέργειας.

Πού βρισκόμαστε σήμερα;

Τουπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας προχωρά στην επεξεργασία νομοθετικής ρύθμισης που θα ενσωματώνει στο Εθνικό Δίκαιο την ευρωπαϊκή Οδηγία. Η εκτίμηση είναι πως μέσα στους επόμενους μήνες θα γίνει η σχετική διαβούλευση με όλους τους σχετιζόμενους φορείς (ιδιοκτήτες,κατασκευαστές,ΤΕΕ κ.ά.) και θα ολοκληρωθεί η νομοθετική διαδικασία. Μέχρι στιγμής,επίσημα,δεν έχει γίνει τίποτα γνωστό.

Ποιες θα είναι οι απαιτήσεις της νομοθεσίας βάσει της κοινοτικής Οδηγίας;

Η νέα ρύθμιση,η οποία όπως προαναφέρθηκε,βρίσκεται υπό επεξεργασία στο ΥΠΕΝ προκειμένου η χώρα μας να προσαρμοστεί στην κοινοτική Οδηγία,θα προβλέπει υποχρεωτική ενεργειακή αναβάθμιση κατά τουλάχιστον δύο ενεργειακές βαθμίδες για τα παλιά κτίρια έως το 2030-2033.

Ποιος είναι ο στόχος για τις παλιές κατοικίες;

Η μείωση της χρήσης πρωτογενούς ενέργειας κατά 16% έως το 2030,και κατά 20%-22% έως το 2035,με έμφαση στην ανακαίνιση του 43% των κτιρίων με τις χειρότερες ενεργειακές επιδόσεις.

Ποιες άλλες προδιαγραφές θα απαιτηθούν;

Επιπλέον,η Οδηγία θα θέτει μια σειρά από απαιτήσεις,όπως είναι ενδεικτικά η υποχρέωση όλα τα νέα οικιστικά και μη οικιστικά κτίρια να έχουν μηδενικές εκπομπές από ορυκτά καύσιμα (από την 1η Ιανουαρίου 2028 για τα δημόσια κτίρια και από την 1η Ιανουαρίου 2030 για όλα τα άλλα νέα κτίρια),με δυνατότητα ειδικών εξαιρέσεων. Επιπρόσθετα,προβλέπεται η επιβολή των ελάχιστων προτύπων ενεργειακής απόδοσης για τα μη οικιστικά κτίρια,η αύξηση της ενέργειας από ΑΠΕ στα κτίρια κ.ά.

Σε ό,τι αφορά την Ελλάδα,ποιος είναι ο στόχος που πρέπει να επιτευχθεί;

Στην κλίμακα (για τα Ελληνικά Δεδομένα) ενεργειακής απόδοσης από το Α+ έως το Η,τα κτίρια κατοικιών θα πρέπει να επιτύχουν την κατάταξή τους,τουλάχιστον,στην κατηγορίαΕ έως το 2030 και στη Δ έως το 2033. Τα μη οικιστικά και τα δημόσια κτίρια θα πρέπει να ανήκουν στις σχετικές κατηγορίες έως το 2027 και το 2030 αντίστοιχα.